Afin d’établir son siège social, une association peut louer un local ou en devenir propriétaire. Cependant, la propriété de biens associatifs diffère selon que l’association loi 1901 est déclarée ou non. De ce fait, dès lors que celle-ci est déclarée, elle devient une personne morale à part entière. À ce titre, elle a différents droits, dont la propriété. Au contraire, une association de fait ne peut être propriétaire des biens qu’elle utilise puisque ceux-ci sont la propriété indivise des cocontractants. Les détails.
Association et propriété des biens : les principes
Comme on l’a dit plus haut, seules les associations déclarées peuvent être propriétaires de biens. Toutefois, il y a des restrictions.
En effet, une association ne peut détenir un bien que si celui-ci est :
- Utilisé pour son administration et à la réunion de ses membres ;
- Nécessaire à l’exécution de son objet social, par exemple les besoins des établissements secondaires.
À ce titre, la propriété d’immeubles de rapport n’est pas autorisée puisque ceux-ci ne servent pas à l’accomplissement de l’objet social d’une association déclarée. En outre, toute acquisition d’un bien immobilier (achat ou don manuel si l’association est déclarée et legs ou donations si elle est d’utilité publique) à des fins autres que celles sus-citées est considérée comme nulle.
Néanmoins, si la vente a lieu malgré tout, les parties à l’acte peuvent demander l’annulation (C. civ., art. 1147 nouveau) ainsi que le ministère public. Il en est ainsi de la location du bien, sauf si celui-ci est en partie utilisé pour le siège social. Ou encore si le bien en question est loué à des structures d’exploitation dont l’objet social se rattache à celui de l’association.
Par ailleurs, pour toute acquisition ou cession d’un bien, il est recommandé de suivre un certain formalisme. Ceci afin d’éviter des litiges concernant les droits rattachés à un bien ou l’identité des titulaires.
Cas particulier des associations reconnues d’utilité publique
Conformément à la loi relative à l’économie sociale et solidaire (ESS) du 31 juillet 2014, les associations reconnues d’utilité publique ainsi que les unions agréées d’associations familiales peuvent détenir et administrer des immeubles de rapport, en plus de ceux utiles à l’accomplissement de leur objet social.
Les conditions
Selon, l’article 6, alinéas 5 à 7 de la loi du 1er juillet 1901. Cette libéralité est applicable à condition que les associations reconnues d’utilité publique :
- Soient déclarées depuis au moins trois ans ;
- N’exercent que des activités décrites dans l’article 200, 1-b du Code général des impôts : c’est-à-dire être d’intérêt général et éligibles au régime du mécénat (par exemple l’éducation, les sciences, le social, l’humanitaire, le sport, etc.) ;
- Les biens en leur possession aient été acquis à titre gratuit, autrement dit, ils proviennent d’une donation ou d’un legs ;
- Le bien ne soit pas loué en tant que placement des excédents de trésorerie.
Les restrictions
En effet, il y a certaines limites à cette libéralité notamment si :
- L’association sectorise ses activités lucratives, autrement dit une partie seulement de ses activités est d’intérêt général au sens de l’article 200 du Code général des impôts :
- L’association est dite cultuelle. En effet, selon l’article 6 de la loi du 1er juillet 1901, seules les activités qui relèvent du b) du 1 de l’article 200 sont concernées par cette libération. Alors que les associations ont des activités qui relèvent du e) du 1 de cet article.
- Les fondations d’entreprise, en vertu de la loi n° 87-571 du 23 juillet 1987, art. 19-3, ainsi que les fonds de dotation sont exempts de cette libéralité.
Bons à savoir :
Les congrégations religieuses, les unions agréées d’associations familiales ainsi que les fondations bénéficient de cette libéralité de posséder des immeubles de rapport. Toutefois, les préfectures disposent d’un droit de s’opposer aux mutations immobilières des congrégations.
Si un immeuble antérieurement utilisé pour la réalisation de l’objet social de l’association perd son affectation, la structure est en principe contrainte de le céder puisque celui-ci ne pourra être conservé en tant que patrimoine de rapport.
Il est possible d’externaliser l’immobilier de rapport au sein d’une SCI, à condition qu’il n’y ait pas de limite de détention de parts sociales ou d’actions.
Formalités et obligations liées à la possession d’un bien immobilier
La propriété d’un bien par une association est effectivement soumise à des formalités et obligations.
Les formalités
Dans le cas où une association fait l’acquisition d’un bien immobilier (terrain ou local), elle est dans l’obligation de faire une déclaration à la préfecture (formulaire cerfa n° 13970*01 de déclaration de l’état des immeubles dont l’association est propriétaire) dans les trois mois qui suivent l’acquisition. Une description détaillée du bien ainsi que son prix d’acquisition doivent être joints à la déclaration.
Par ailleurs, si l’association loi 1901 est reconnue d’utilité publique, elle doit procéder à des formalités obligatoires avant d’acquérir un bien immobilier. Ainsi :
- Toute décision d’achat d’immeuble doit faire l’objet d’un vote en conseil d’administration ;
- Si le vote du conseil d’administration est favorable à la décision, elle sera soumise à l’approbation de l’assemblée générale ;
- La préfecture dont dépend le siège social de l’association doit donner son autorisation.
Les obligations
Quel que soit le régime fiscal, si l’association est propriétaire d’un local ou d’un terrain au 1er janvier de l’année d’imposition, elle devra s’acquitter de la taxe foncière dans la commune où le bien est situé. Et ce même si le bien est cédé en cours d’année. Toutefois, il y a des exonérations (articles 1380 et 1381 du Code général des impôts).
Si l’association est soumise aux impôts commerciaux, autrement dit elle est à caractère lucratif, elle devra payer la cotisation foncière des entreprises ou CFE sur les immeubles qu’elle utilise (CGI, art. 1447). Autrement, elle sera assujettie à la taxe d’habitation au titre des biens meublés à usage personnel qu’elle utilise pour son administration. Sauf si le local est utilisé pour accueillir du public ou pour un usage industriel ou commercial, ce en application du Bulletin officiel des Finances Publiques-Impôts du 12 septembre 2012.
En vertu de l’article 206-5 du Code général des impôts ; si l’association n’est pas fiscalisée, elle sera soumise à l’impôt sur les sociétés au taux réduit de 24 % au titre des revenus fonciers des immeubles de rapport dont elle est propriétaire. Cependant, si le bien est détenu par une SCI qui n’est pas directement imposée (transparente fiscalement), elle en sera exonérée. De même, selon toujours le code général des impôts, 234 nonies, les revenus fonciers des immeubles âgés de plus de 15 ans, et dont les loyers ne sont pas assujettis à la TVA, sont redevables de la CRL ou contribution sur les revenus locatifs.
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